Comprende tutto quello che sta fra il tuo appartamento e il bonifico
Fotografie e annuncio multilingua sui portali, tariffe, prenotazioni con i calendari sincronizzati, accoglienza degli ospiti, pulizie e cambio biancheria, manutenzione e adempimenti verso Comune, Regione, Ministero del Turismo e Questura. A te restano il rendiconto e la libertà di usare o vendere l'immobile quando vuoi, senza aspettare la scadenza di nessun contratto.
C'è un dettaglio che a Lucca cambia l'impostazione di tutto il resto: l'affitto turistico qui non è più un'attività invisibile. L'amministrazione comunale osserva che la crescente domanda ha favorito la nascita di molte strutture extra alberghiere, in particolare locazioni turistiche e affittacamere, e che l'obbligo del codice identificativo nazionale ha migliorato la fedeltà dei dati ufficiali. Tradotto per te: prima ancora di pubblicare l'annuncio, l'immobile deve esistere per il Comune, per la Regione e per il Ministero. Non è una formalità da sistemare dopo, è il presupposto di tutto.
A Lucca la settimana più piena dell’anno cade a fine ottobre, non ad agosto
Il momento più pieno dell'anno cade fra la fine di ottobre e i primi di novembre, quando Lucca Comics & Games porta in città oltre 280mila biglietti venduti in cinque giorni. È il rovescio esatto di quello che i proprietari danno per scontato: qui l'estate non è la stagione forte, e chi tariffa a stagione sbaglia proprio la settimana che vale di più.
Il resto del calendario regge anche fuori stagione. Nel primo trimestre del 2025 gli arrivi sul territorio comunale sono cresciuti del 6% e le presenze del 7,5%, e il Comune ha messo la destagionalizzazione fra i suoi obiettivi dichiarati — rendere Lucca attrattiva dodici mesi l'anno — attribuendo quella crescita ad appuntamenti invernali come Lucca Magico Natale, Lucca in Maschera e Lucca Gustosa, in mesi che un tempo erano sinonimo di stallo.
Per chi possiede un appartamento la conseguenza è concreta: una tariffa lasciata ferma è una tariffa sbagliata quasi tutto l'anno. Le date grosse si sanno con un anno di anticipo — l'edizione 2026 di Lucca Comics & Games è già fissata dal 28 ottobre al 1° novembre — e chi ha quel calendario davanti apre le vendite prima. Chi segue l'immobile nei ritagli di tempo se ne accorge a prenotazioni già chiuse.
Prima di ogni annuncio c’è una comunicazione al Comune, entro 30 giorni
Chi affitta casa e appartamenti con finalità turistiche deve comunicarlo al Comune entro 30 giorni dalla data della prima locazione, indicando il periodo in cui intende locare l'alloggio, il numero di camere e di posti letto e i siti su cui l'alloggio viene pubblicizzato. Riguarda tutti i locatori, imprenditori e non: è la pratica che a Lucca viene prima di qualunque altra.
La comunicazione si fa per via telematica sulla piattaforma regionale, serve una comunicazione per ogni singolo immobile e a ogni alloggio viene assegnato uno specifico codice identificativo. Non è un adempimento simbolico: l'omessa o infedele comunicazione comporta una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro. È il tipo di scadenza che nessuno salta per cattiva volontà — si salta perché arriva una volta sola, all'inizio, quando il proprietario sta ancora pensando all'arredamento.
La SCIA a Lucca la deve solo chi esercita in forma imprenditoriale
Il discrimine è la forma in cui eserciti, non il numero di notti che affitti: le locazioni brevi e turistiche esercitate in forma imprenditoriale vanno avviate con la presentazione della SCIA al SUAP, lo sportello unico per le attività produttive del Comune. Chi affitta senza esercitare in forma d'impresa non presenta nessuna SCIA, e resta con la sola comunicazione al Comune.
L'obbligo è in vigore dal 2 novembre 2024, per effetto dell'articolo 13-ter, comma 8 del decreto-legge 145/2023 convertito dalla legge 191/2023, e il modulo unificato è disponibile sul sistema regionale STAR dal 27 gennaio 2025. È il primo punto su cui vale la pena essere inquadrati bene prima di partire: correggere dopo, ad annuncio già pubblicato, costa sempre di più che scegliere il binario giusto all'inizio.
Senza CIN l’annuncio è irregolare, e le piattaforme lo sanno
Il codice identificativo nazionale riguarda ogni immobile destinato alla locazione breve o turistica, e la Regione Toscana è esplicita su cosa comporta: titolari, gestori e proprietari sono tenuti a esporre il CIN all'esterno della struttura, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato o comunicato. Un annuncio pubblicato senza è un annuncio fuori regola, e aspettare non lo mette al riparo.
Il codice si ottiene accedendo con SPID o CIE alla piattaforma della banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo. Che l'obbligo stia facendo il suo mestiere lo dice il Comune stesso, che grazie al CIN ha visto emergere alcune centinaia di strutture prima sconosciute. Resta poi la comunicazione delle generalità degli ospiti alla pubblica sicurezza, che va fatta entro le 24 ore successive all'arrivo tramite il portale Alloggiati Web: a ogni check-in, senza eccezioni.
La tassa di soggiorno la riscuote il gestore e si comunica a trimestri
L'imposta la pagano gli ospiti, ma è chi gestisce la struttura a incassarla, a rilasciare la ricevuta e a riversarla al Comune. A Lucca la comunicazione dei pernottamenti è trimestrale — entro 15 giorni dalla chiusura di ciascun trimestre, quindi il 15 aprile, il 15 luglio, il 15 ottobre e il 15 gennaio — e va presentata anche quando nel trimestre non c'è stato nessun pernottamento.
Non finisce lì. Oltre alla comunicazione trimestrale il gestore presenta una dichiarazione entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo, con il dettaglio mensile di ospiti, esenzioni e versamenti; e anche questa è dovuta a struttura aperta, pur senza pernottamenti o con soli ospiti esenti.
Sugli importi preferiamo essere prudenti invece che precisi a vuoto: tariffe, fasce ed esenzioni sono decisioni comunali che cambiano nel tempo e si leggono sul sito del Comune quando si comincia, non si copiano da una guida trovata in rete. Lo stesso vale per la parte fiscale del tuo reddito da locazione: i regimi vanno valutati anno per anno con il tuo consulente, e noi non sostituiamo il commercialista — gli togliamo il lavoro di rincorrere i dati.
Con la gestione completa nessuna di queste scadenze ti passa per le mani
Ecco chi fa che cosa, adempimento per adempimento. La comunicazione al Comune dell'alloggio turistico — quella entro 30 giorni dalla prima locazione, una per ogni immobile — la prepariamo e la inviamo noi, e seguiamo noi anche il codice identificativo che il Comune assegna a ciascun alloggio comunicato.
La SCIA allo sportello unico, dovuta solo quando la locazione è esercitata in forma imprenditoriale, la prepariamo e la presentiamo noi. Il CIN del Ministero del Turismo, che va esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio, lo richiediamo e lo teniamo aggiornato noi. La comunicazione degli ospiti alla pubblica sicurezza, entro le 24 ore successive all'arrivo, la fa il property manager a ogni arrivo. La tassa di soggiorno — riscossione dall'ospite e comunicazione trimestrale al Comune — la gestiamo noi, scadenze comprese.
Restano due voci che non sono pratiche ma pesano quanto quelle. Pulizie e cambio biancheria, a ogni cambio ospite, le fanno squadre nostre e non un fornitore in subappalto. E il costo fisso a carico tuo, in tutto questo, è uno solo: nessuno, né di avviamento né mensile.
Con 2,7 notti di permanenza media il cambio ospite torna più volte a settimana
Nel primo semestre del 2025 il Comune ha registrato 171.018 arrivi e 456.214 presenze sul territorio comunale, con una permanenza media che si attesta stabilmente su 2,7 notti. Una media così bassa significa che nello stesso appartamento il ciclo completo — check-out, pulizia a fondo, biancheria pulita, controllo dell'immobile, check-in — si ripete più volte a settimana.
Dentro le Mura quel ciclo significa attraversare la zona a traffico limitato, salire scale strette e rifare tutto in poche ore. Non è una questione di listino, è una questione di squadra sul posto: per questo pulizia e biancheria, che erano affidate ad aziende esterne, le abbiamo internalizzate — per tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e per lasciare più margine al proprietario. È la verifica che vale la pena fare su chiunque tu stia valutando a Lucca, perché tutti promettono pulizia professionale e cambio biancheria a ogni soggiorno, ma quasi nessuno dice chi li esegue davvero. Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell'immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria, dai controlli stagionali alle piccole riparazioni.
Più ospiti a Lucca, ma anche molte più case fra cui scegliere
La domanda cresce e l'offerta cresce con lei: la Regione Toscana, contando per la prima volta anche le locazioni turistiche nell'universo delle strutture censite, registra un ampliamento della domanda pari a circa 2 milioni di arrivi e 9,7 milioni di presenze e colloca la Piana di Lucca fra i territori a minore intensità turistica che crescono di più. Il risultato è un mercato diventato selettivo, in cui immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono quasi più nulla.
Il meccanismo è semplice: a un prezzo di poco superiore l'ospite trova proprietà più centrali e meglio arredate, di persone che hanno investito proprio vedendo quanto rendevano prima anche gli immobili mediocri. Per questo la nostra analisi preliminare può concludersi con un no, e preferiamo dirlo prima: abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché con l'aumento dell'offerta rendevano troppo poco per il lavoro che c'è dietro. A Lucca la cerchia delle Mura rende questo confine più netto che altrove.
Vale però anche il contrario di quello che pensano molti proprietari di case ereditate o tenute per le vacanze: tenere la casa chiusa non la protegge, la rovina. Una casa chiusa deperisce — d'inverno il riscaldamento deve andare, va arieggiata, mantenuta e vissuta per restare in forma — e nel frattempo non produce niente.
Fuori dal capoluogo cambia la stagione, non il servizio
Sul litorale della Versilia, da Viareggio a Forte dei Marmi, il calendario si concentra in pochi mesi; in Garfagnana si sposta su primavera e autunno; e in città resta distribuito su tutto l'anno: sono tre mercati diversi a mezz'ora di distanza l'uno dall'altro, e trattarli con lo stesso listino è il modo più semplice per lasciare soldi sul tavolo. Il servizio invece è lo stesso, dalla piana di Capannori alla costa fino alla montagna, e vale allo stesso modo per la gestione degli affitti brevi nel resto della Toscana.
Siamo una rete nazionale: quando l'immobile rientra nei criteri ti mettiamo in contatto con il property manager che segue la tua zona, perché chi vive sul posto conosce mercato, stagionalità ed eventi meglio di qualsiasi foglio di calcolo. La valutazione parte sempre dalla posizione, e su questo siamo netti anche su cosa non prendiamo, per non farti perdere tempo: niente stanze singole, niente immobili troppo piccoli, niente case da ristrutturare. Se l'immobile è ancora da sistemare, la conversazione utile è su cosa serve per renderlo affittabile, non su quanto renderà domani.
Affitto breve e affitto transitorio sono due mestieri, e noi ne facciamo uno
Lavoriamo esclusivamente sull'affitto breve, non su contratti transitori per studenti o lavoratori fuori sede. La locazione breve è per definizione un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, e può comprendere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
Non stiamo dicendo che il transitorio sia una scelta sbagliata: è un altro lavoro, con un altro rischio e un'altra resa. Con l'affitto breve il pagamento arriva prima del soggiorno, quindi il problema dell'inquilino moroso non si pone, e l'immobile resta disponibile per te quando ti serve. Con un contratto di mesi il flusso è più prevedibile ma è anche l'unica cosa che è: la tariffa non si muove quando la città si riempie, e l'appartamento non è tuo finché il contratto non scade. Se cerchi qualcuno che ti trovi un inquilino per qualche anno, non siamo noi.
