Dal 21 giugno 2026 nel centro non si avviano più nuove attività
Dal 21 giugno 2026 a Firenze non si possono più avviare nuove locazioni turistiche brevi nella Zona A, sottozone A1, A3 e A4. Il numero è chiuso: restano ammesse solo le unità immobiliari già regolarmente destinate a quell’uso nel corso del 2024, e chi era in quella condizione rientra in un periodo di moratoria di tre anni, scaduto il quale dovrà chiedere l’autorizzazione come tutti gli altri.
Il blocco è arrivato in due tempi. Il regolamento sugli affitti brevi di Firenze — formalmente il Regolamento per le locazioni turistiche brevi — è in vigore dal 31 maggio 2025 e subordina l’attività a un’autorizzazione quinquennale per ciascuna unità immobiliare; poi il Consiglio comunale, il 4 giugno 2026, ha esteso il blocco dal nucleo storico alle sottozone A3 e A4, cioè alla prima cintura. L’estensione riguarda 11,21 chilometri quadrati e 67.780 abitazioni, che si aggiungono ai 5,05 chilometri quadrati e alle 35.593 abitazioni del nucleo storico già vincolato. Per chi possiede casa lì dentro la conseguenza è una sola: l’offerta non cresce più, e un immobile già in regola vale per il titolo che ha oltre che per quanto misura.
Dentro o fuori dal perimetro lo dice la mappa, non la distanza dal Duomo
Per sapere se un appartamento ricade nell’ambito del Nucleo Storico si apre la mappa comunale della disciplina del suolo e degli insediamenti, si inserisce via e numero civico oppure foglio e particella catastale, e si legge la descrizione dell’ambito che compare sulla geolocalizzazione. È la procedura che il Comune indica nelle sue FAQ sulle locazioni turistiche brevi, ed è il primo controllo che facciamo su ogni immobile fiorentino.
Da quella verifica dipende tutta la conversazione successiva. Se l’indirizzo è dentro il perimetro e l’attività non era già avviata, il progetto non parte e lo diciamo subito, invece di far perdere mesi. Se è dentro il perimetro ma l’unità era già regolarmente destinata a locazione turistica breve nel 2024, il tema diventa proteggere e mettere a frutto una posizione che oggi non si crea più. Se è fuori, si ragiona come in qualunque altra città: qualità dell’immobile, motivo per cui la gente viene in quella zona, tariffe.
L’autorizzazione dura cinque anni e si chiede appartamento per appartamento
L’autorizzazione del Comune vale cinque anni e va chiesta per ciascuna unità immobiliare, non una volta per proprietario. La domanda si presenta online con SPID, CNS o CIE, e non è una formalità: al modulo vanno allegati la planimetria con capacità ricettiva e dotazioni, l’attestato di prestazione energetica e le dichiarazioni di conformità edilizia e urbanistica, igienico-sanitaria, antincendio, impiantistica e di rispetto delle norme sull’impatto acustico, oltre agli eventuali CIR e CIN già posseduti.
Il Regolamento chiede anche una cosa che quasi nessuno racconta: la dichiarazione di come l’attività viene gestita, in proprio o affidata a terzi, da aggiornare se cambia in corso d’anno. Sui requisiti il Regolamento chiede almeno 28 metri quadrati di superficie utile lorda, rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili, un recapito telefonico reperibile ventiquattr’ore su ventiquattro esposto in casa, istruzioni scritte almeno in italiano e in inglese e un vademecum di convivenza che richiama il rispetto della quiete dalle 23 alle 8 e dalle 12 alle 15. Chi viola quegli obblighi rischia una sanzione amministrativa da 1.000 a 10.000 euro per ciascuna unità immobiliare, e ne rispondono in solido il proprietario e chi gestisce.
Sei adempimenti, sei sportelli diversi, sei scadenze diverse
Gli adempimenti di un affitto breve fiorentino non stanno in un ufficio solo e non scadono nello stesso momento: sono sei, e ognuno ha il suo canale e il suo termine. Il primo è l’autorizzazione quinquennale, che si chiede sul portale del Comune di Firenze con SPID, CNS o CIE, prima di iniziare e per ciascuna unità immobiliare.
Il secondo è il CIR, e cambia strada a seconda di come affitti. Per le locazioni non imprenditoriali si ottiene registrandosi al portale dell’imposta di soggiorno del Comune, dopo aver ottenuto l’autorizzazione; per quelle imprenditoriali lo rilascia la Città Metropolitana di Firenze una volta acquisita la SCIA, obbligatoria dal 2 novembre 2024 e trasmessa al SUAP attraverso il sistema regionale STAR — e la SCIA scatta comunque, per presunzione di imprenditorialità, se dai in locazione più di due appartamenti. La Regione Toscana prevede in generale che chi esercita locazioni brevi e turistiche in forma non imprenditoriale comunichi variazioni e sospensioni entro quindici giorni e la cessazione entro trenta.
Gli ultimi tre tornano per sempre. Il CIN si richiede con SPID o CIE alla Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e va esposto all’esterno dello stabile e in ogni annuncio; i dati degli ospiti si trasmettono alla Questura tramite il Servizio Alloggiati entro ventiquattro ore dall’arrivo, e all’arrivo stesso se il soggiorno dura meno di un giorno; l’imposta di soggiorno si dichiara e si versa con PagoPA sul portale dedicato del Comune entro il 15 del mese successivo a quello di riferimento. Sono tutti passaggi che restano a noi — compresa la targhetta del CIN, che a Firenze non si attacca dove capita: va integrata nella pulsantiera dei campanelli, in dimensioni massime di sei centimetri per due, con caratteri neri, e carta e nastro adesivo sono espressamente vietati.
Il property manager risponde delle sanzioni, l’agenzia immobiliare no
Chi cerca un’agenzia di affitti brevi a Firenze trova anche molte agenzie immobiliari che hanno aggiunto la gestione turistica ai propri servizi: ti trovano un acquirente o un inquilino e poi escono di scena. Un property manager a Firenze, invece, risponde in solido con il proprietario delle sanzioni previste dal Regolamento comunale, che obbliga anche a dichiarare al Comune se la gestione è in proprio o affidata a terzi. Fra le agenzie di affitti brevi a Firenze e un’agenzia immobiliare la differenza non è una sfumatura di marketing: è chi mette la firma sotto la responsabilità.
C’è un secondo motivo per cui a Firenze la scelta di chi gestisce non è una formalità. Il Comune ha scritto nel Regolamento che monitora l’andamento delle attività anche con strumenti di scraping degli annunci pubblicati online, per confrontarli con il Registro Comunale delle Locazioni Turistiche. Un annuncio che non combacia con la posizione registrata non è più un dettaglio amministrativo: è la prima cosa che un algoritmo comunale nota.
Le tariffe qui le muove Pitti, non il caldo
A Firenze la settimana buona non è quella calda: è quella in cui la Fortezza da Basso è piena. Pitti Immagine Uomo si tiene due volte l’anno — nel 2027 dal 12 al 15 gennaio e dal 15 al 18 giugno — e nelle stesse finestre si concentrano Pitti Bimbo e Pitti Filati, mentre Fragranze si svolge a settembre alla Stazione Leopolda.
Sono settimane in cui la città si riempie di espositori e buyer che prenotano con anticipo, restano poche notti e cercano appartamenti veri più che camere. Tenere in quei giorni la stessa tariffa di un martedì di novembre significa riempire in un’ora e incassare una frazione di quello che si poteva. È per questo che a Firenze la revisione quotidiana dei prezzi vale quanto la qualità dell’arredo, e non è un lavoro che si fa il sabato mattina quando ci si ricorda.
Un anno di appartamento fermo fa decadere l’autorizzazione
Il Comune ordina la decadenza dell’autorizzazione quando l’attività non viene esercitata per più di dodici mesi consecutivi, salvo che nello stesso periodo l’unità immobiliare sia interessata da un contratto di locazione di durata superiore a trenta giorni. In un perimetro dove le nuove autorizzazioni non si rilasciano più, un anno di inerzia non ti lascia com’eri: ti toglie un titolo che a quell’indirizzo non si può più ricostruire.
Quanto sia stretto quel collo di bottiglia lo dicono i numeri del primo anno di Regolamento: nei primi cinque mesi del 2026 il Comune ha rilasciato 270 autorizzazioni contro le 132 dei sette mesi del 2025, ma soltanto 8 nell’area UNESCO. Dentro quel perimetro un’autorizzazione viva è un pezzo dell’immobile quanto le mura, e tenerla in ordine — attività esercitata, adempimenti in regola, annuncio che combacia con il registro — vale quanto tenere in ordine l’appartamento.
Tenere la casa chiusa non la protegge, e affidarla non te la toglie
I proprietari credono spesso che convenga tenere la casa chiusa piuttosto che affittarla. Una casa chiusa però non fa altro che deperire: d’inverno il riscaldamento deve andare, va arieggiata, mantenuta e vissuta per restare in forma. A Firenze quel conto si somma all’altro, perché dodici mesi senza attività si portano via anche l’autorizzazione.
Il timore opposto è quello di perdere il controllo dell’immobile, e su questo la risposta è semplice: la casa resta tua e la usi quando vuoi, basta bloccare le date sul calendario, e puoi venderla in qualsiasi momento senza aspettare la scadenza di nessun contratto. È la differenza pratica con l’affitto tradizionale, dove per rientrare in possesso dell’appartamento servono anni e, in caso di morosità, un procedimento. Qui ogni soggiorno finisce con il check-out, e le prenotazioni sono coperte da un’assicurazione sui danni all’immobile e all’arredo e sulla responsabilità civile.
Pulizie e biancheria le facciamo noi, non un fornitore esterno
Pulizia e biancheria erano affidate ad aziende esterne e le abbiamo internalizzate, per tenere alta la qualità a ogni cambio ospite e lasciare più margine al proprietario. In una città dove la recensione la scrive un ospite che ha pagato una tariffa da centro storico, un letto rifatto male costa più di quanto si risparmi affidandolo fuori.
Intorno a quello sta tutto il resto: servizio fotografico e annuncio multilingua sui portali, calendari sincronizzati per non finire in overbooking, revisione quotidiana delle tariffe, assistenza agli ospiti a qualunque ora, check-in e check-out, manutenzione ordinaria e controlli stagionali, pratiche comunali e regionali. A seguire l’immobile è il property manager di zona della nostra rete: li selezioniamo noi e ne monitoriamo le performance.
