Fra il tuo appartamento e il bonifico ci stiamo noi
Fra il tuo appartamento e il bonifico ci sono fotografie e annuncio sui portali, tariffe riviste ogni giorno, calendari sincronizzati, accoglienza degli ospiti a qualsiasi ora, pulizie e cambio biancheria, manutenzione e adempimenti verso Comune, Regione, Ministero e Questura: quel tratto lo copriamo per intero noi. A te resta una sola decisione, quando tenere la casa per te.
Nel concreto vuol dire che l’immobile viene pubblicato e tenuto allineato su Airbnb, su Booking.com e sugli altri portali con i calendari sincronizzati, così da non finire mai in overbooking; che il prezzo non resta fermo per una stagione ma segue il calendario catanese settimana per settimana; che chi arriva con un volo notturno trova qualcuno che gli apre. Vale allo stesso modo per la gestione di una casa vacanze, per un B&B a Catania, per un bilocale dietro via Etnea o per più unità nello stesso stabile: cambia la scala, non il lavoro. E l’immobile resta tuo — puoi usarlo o venderlo quando vuoi, senza aspettare la scadenza di un contratto.
A Catania l’ospite sceglie fra oltre tremila appartamenti
Quanto sia affollato il mercato lo dice il Comune stesso: sul portale con cui Catania gestisce l’imposta di soggiorno gli alloggi registrati come affitto breve sono 3.078, contro 294 bed and breakfast, 198 case vacanze e appartamenti, 167 affittacamere e 45 hotel. Chi cerca casa in città sceglie quindi fra migliaia di alternative, e sceglie per prima cosa con gli occhi.
Qui va detta la parte che nessuno mette in vetrina. Il numero di proprietà in affitto breve è cresciuto enormemente negli ultimi anni, e immobili che due anni fa producevano parecchio oggi non producono più nulla: a un prezzo di poco superiore l’ospite trova case più centrali e meglio arredate o ristrutturate, di persone che hanno investito proprio vedendo quanto rendevano prima anche gli immobili mediocri. Noi stessi abbiamo avuto in gestione case fuori dai centri storici e vi abbiamo rinunciato, perché con l’offerta cresciuta così rendevano troppo poco per il lavoro che c’è dietro. È anche il motivo per cui l’analisi preliminare a volte finisce con un no, e te lo diciamo prima di iniziare. Se vuoi il confronto generale fra le due formule, lo trovi nell’articolo su quanto si guadagna con gli affitti brevi rispetto all’affitto tradizionale.
In Sicilia si parte dall’Allegato B, non dal codice nazionale
Prima di qualunque codice, la Regione chiede una comunicazione di inizio attività: il decreto assessoriale che attua la legge regionale sul turismo stabilisce che per ciascuna unità abitativa identificata da un solo subalterno catastale va presentata una comunicazione di inizio attività secondo il modello di cui all’Allegato B. Chi esercita la locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, al posto della comunicazione, è soggetto all’obbligo di SCIA presso lo sportello unico per le attività produttive.
Il modello non si limita a chiedere un nome e un indirizzo: vuole planimetria, copia del certificato catastale e del regolamento di condominio, richiede che l’immobile sia dotato di certificato di abitabilità o agibilità e indica come dotazioni obbligatorie il rilevatore di monossido di carbonio, il rilevatore di gas combustibili e l’estintore a norma. È la parte in cui la Sicilia chiede più dello Stato, ed è quella in cui chi gestisce da solo si perde per primo, perché scopre i requisiti quando l’annuncio è già online.
Il CIR siciliano non si prende una volta e basta
Il codice identificativo regionale si richiede prima di pubblicare l’annuncio: il CIR viene attribuito dal sistema di gestione dei flussi turistici Turist@t, riguarda anche gli alloggi affittati per periodi inferiori a 30 giorni e le case vacanza, va pubblicato ben visibile accanto alla denominazione della struttura su qualsiasi mezzo promozionale e comporta una sanzione da 500 a 5 mila euro per chi non adempie. Il lavoro vero, però, comincia dopo: per i titolari scatta anche l’obbligo di comunicare giornalmente, entro 24 ore dall’arrivo o dalla partenza, sempre tramite Turist@t, i dati relativi agli arrivi e alle presenze.
Sopra al regionale sta il nazionale. Il CIN identifica in modo univoco ogni struttura ricettiva e ogni immobile destinato a locazione turistica o breve, va esposto all’esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, pubblicità o comunicazione. Resta poi l’obbligo di trasmettere le generalità degli ospiti alla Questura entro le 24 ore successive all’arrivo, e all’arrivo stesso se il soggiorno è inferiore alle 24 ore. Sono tre scadenze quotidiane sovrapposte, e nessuna delle tre ammette il ritardo di un giorno.
La scadenza del 30 giugno 2026 per l’Allegato B è già passata
Il Comune ha avvisato i gestori che, non essendo stata resa nota alcuna proroga, restava confermata la scadenza del 30 giugno 2026 per l’invio dell’Allegato B da parte delle locazioni turistiche già esistenti, imprenditoriali e non, alla PEC del Dipartimento regionale del turismo e a quella del Comune. Il termine era perentorio, e il mancato invio può comportare sanzioni amministrative pecuniarie, la sospensione dell’attività fino al ripristino dei requisiti e, in caso di accertata carenza dei requisiti minimi, la revoca del CIR e del CIN.
È la ragione per cui questo paragrafo lo mettiamo per iscritto invece di rimandarlo a un consulente. Se affittavi già prima di quella data e non hai mandato nulla, è il primo punto da sistemare — prima ancora del prezzo, prima delle fotografie, prima di qualsiasi ragionamento su quanto potrebbe rendere l’immobile.
Gli adempimenti catanesi sono otto, e nella gestione completa non ne resta nessuno a te
La comunicazione di inizio attività con il modello Allegato B va presentata per ciascuna unità abitativa identificata da un solo subalterno catastale prima di iniziare, e per le locazioni turistiche già esistenti il termine era il 30 giugno 2026, alla PEC del Dipartimento regionale del turismo e a quella del Comune: la seguiamo noi. La SCIA riguarda solo chi esercita la locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, e si presenta allo sportello unico per le attività produttive, sempre prima di iniziare: la seguiamo noi. Il CIR lo attribuisce il sistema regionale Turist@t e il CIN identifica ogni immobile destinato a locazione turistica o breve nella Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero, entrambi prima di pubblicare l’annuncio: li richiediamo e li esponiamo noi.
I dati di arrivi e presenze vanno su Turist@t entro 24 ore dall’arrivo o dalla partenza, e le generalità degli ospiti al Servizio Alloggiati della Polizia di Stato entro le 24 ore successive all’arrivo, e all’arrivo stesso se il soggiorno è inferiore alle 24 ore: li trasmette il property manager che segue l’immobile. La dichiarazione dell’imposta di soggiorno va alla Direzione Ragioneria Generale del Comune entro quindici giorni dalla fine di ciascun trimestre solare, e la dichiariamo e la versiamo noi. Resta l’ottava voce, quella che quasi nessuno si aspetta: il conto della gestione sul modello ministeriale Mod. 21, che va presentato alla stessa Direzione entro il 30 gennaio di ciascun anno. Lo prepariamo noi.
Il Comune tratta chi affitta come un agente contabile
Il regolamento comunale sull’imposta di soggiorno — la tassa di soggiorno, per come la chiamano tutti — qualifica il gestore come agente contabile e gli chiede il conto della gestione redatto sul modello approvato con D.P.R. 194/1996, da presentare alla Direzione Ragioneria Generale conservando la documentazione per cinque anni. Non è un dettaglio da commercialisti: è la riga che trasforma il proprietario di un bilocale in un soggetto con obblighi contabili verso il Comune, e che vale anche in un anno chiuso a zero incassi.
Il resto della partita è più ordinario ma altrettanto puntuale. Lo stesso regolamento stabilisce che l’imposta è dovuta anche da chi pernotta in immobili a uso abitativo per periodi inferiori ai 30 giorni e che la dichiarazione trimestrale, trasmessa per via telematica, indica il numero dei pernottanti, il periodo di permanenza e gli esenti: la paga l’ospite, la incassa chi affitta e la riversa al Comune. Le comunicazioni con gli uffici e la registrazione della struttura passano invece dal portale che il Comune di Catania usa per l’imposta di soggiorno, dove ogni alloggio registrato ha un codice licenza univoco. Importi, esenzioni e scadenze li fissa il Comune e cambiano nel tempo: vanno letti sul portale comunale quando si comincia, non copiati da un articolo.
Il mese pieno di Catania è febbraio, non agosto
La festa di Sant’Agata si svolge dal 3 al 5 febbraio ed è la settimana in cui la disponibilità in centro si esaurisce. Lasciare la tariffa al livello di un mercoledì qualunque significa riempire subito e incassare una frazione di quello che quei giorni valgono davvero.
Che l’estate non sia l’unico periodo buono non è un’impressione nostra. Presentando i dati del turismo siciliano la Regione indica Catania fra le province con i livelli di stagionalità più contenuti, con una crescita distribuita lungo tutto l’arco dell’anno, e lo scalo lo conferma: nel solo mese di aprile 2025 dall’aeroporto di Catania sono passati 1.101.023 passeggeri, su un totale di 12.346.530 nel 2024, in crescita del 14,96% rispetto all’anno precedente. Aprile non è alta stagione balneare, e vale comunque più di un milione di arrivi.
C’è un terzo motivo, ed è che il richiamo della zona non è il mare. L’Etna è iscritto nella Lista del Patrimonio Mondiale UNESCO come lo stratovulcano più attivo del mondo, meta primaria per ricerca ed escursioni, e lavora d’inverno quanto d’estate; il centro di Catania è una delle otto città del tardo barocco della Val di Noto iscritte all’UNESCO dopo la ricostruzione seguita al terremoto del 1693, che porta un turismo culturale poco stagionale. Sono domande diverse, con calendari diversi, e un annuncio che parla solo di spiaggia ne intercetta una sola.
Fra un check-out e un check-in dello stesso giorno serve una squadra sul posto
Fra il check-out della mattina e il check-in del pomeriggio il problema non è il listino del fornitore, è avere qualcuno già in zona con la biancheria pulita pronta. Per questo pulizia e biancheria, che erano affidate ad aziende esterne, le abbiamo internalizzate: a ogni cambio ospite intervengono squadre nostre, non ditte a chiamata.
Il cambio di organizzazione ci è costato, e l’abbiamo fatto per due ragioni concrete: tenere alta la qualità a ogni soggiorno e lasciare più margine al proprietario. È una differenza che vale la pena verificare in chiunque tu stia valutando, perché quasi tutti promettono pulizia professionale e cambio biancheria, ma pochi dicono chi li esegue davvero; se vuoi vedere che cosa comporta tenere questo standard, l’abbiamo raccontato nell’articolo sulla gestione delle pulizie negli affitti brevi. Insieme alle pulizie restano nostri il rifornimento dei beni di prima necessità, il controllo dell’immobile dopo ogni check-out e la manutenzione ordinaria.
Nessun ente rilascia patenti ai gestori: risponde chi ti risponde
In questo settore non esiste un albo o un ente esterno che certifichi i property manager, quindi chi cerca un property manager a Catania non ha nessun bollino esterno a cui affidarsi: l’unica garanzia possibile è quella di chi ti sta parlando, e i property manager della nostra rete li selezioniamo noi, li monitoriamo noi e delle loro performance rispondiamo noi. Le domande da fare a chiunque tu stia valutando sono cinque, e sono tutte concrete: chi pulisce materialmente e chi lava la biancheria, chi accoglie l’ospite che arriva all’una di notte, chi si prende le scadenze regionali e comunali, come e quando ricevi il rendiconto, e che cosa paghi in un mese in cui la casa resta vuota.
Sull’ultima la nostra risposta è semplice: nessun costo fisso, né di avviamento né mensile, e nei mesi vuoti non paghi niente. Restano poi due cose che i proprietari chiedono sempre, e che vale la pena mettere per iscritto: ogni immobile che gestiamo è coperto da un’assicurazione sui danni causati dagli ospiti all’immobile e al mobilio e per la responsabilità civile, e con l’affitto breve non hai a che fare con inquilini morosi né con procedure legali per rientrare in casa tua. Se invece stai cercando questo mestiere come lavoro e non come servizio, la pagina giusta è sei un property manager.
